5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司(sī)也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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