饱受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取(qǔ)过(guò)高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部(bù)门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计(jì)算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发的(de)《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋(w猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种ū)价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查(chá)处(chù)不(bù)按(àn)规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关(guān)违(wéi)法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低(dī)住(zhù)房(猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文(wén)件而非规定，未(wèi)来如(rú)何(hé)具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付(fù)一(yī)半的中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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