万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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