一(yī)线城(chéng)市(shì)，也(yě)不端着了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手房(fáng)指导价的消息(xī)在房产圈刷(shuā)屏了。

　　这条(tiáo)消息为什么(me)这(zhè)么重(zhòng)要？首先二手房指(zhǐ)导价被称为(wèi)“核弹(dàn)级(jí)”政(zhèng)策，其次深圳几乎是最后一(yī)个(gè)还在“认真(zhēn)”实施这条政策的城(chéng)市，最后深圳(zhèn)是房价前三的核心(xīn)城市。所(suǒ)以(yǐ)，深圳的一举一(yī)动都(dōu)具(jù)有风向标意(yì)义。

　　有分析(xī)人士(shì)指(zhǐ)出，深圳(zhèn)二手房指(zhǐ)导(dǎo)价如果取(qǔ)消(xiāo)，首(shǒu)先有利于(yú)深圳二手(shǒu)房回暖(nuǎn)，然后二手房(fáng)回(huí)暖有利(lì)于深圳楼市(shì)总(zǒng)体回暖，最(zuì)后(hòu)深圳楼(lóu)市回暖(nuǎn)有利(lì)于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的(de)“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控”退(tuì)出(chū)？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手房指(zhǐ)导(dǎo)价”正式结束(shù)。传言称：二手房(fáng)贷款不按(àn)官方参考价（指导(dǎo)价），银行核定房价以网签(qiān)备案价(jià)和(hé)评估价孰低(dī香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗)为(wèi)准(zhǔn)。

　　自此，参(cān)考价真正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目(mù)前(qián)没有看到官方文件。据(jù)证券时(shí)报21日消息，目前深圳多家大行表示“尚(shàng)未接到正式(shì)通知，目前仍按参考价办(bàn)理按揭”。所以还需(xū)要(yào)持(chí)续的关注。

　　易居研(yán)究院研(yán)究总监严跃(yuè)进认为(wèi)，本次(cì)政(zhèng)策大(dà)概率为真，更多体现为(wèi)银(yín)行贷款(kuǎn)等领域按照新的(de)规则(zé)进行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有(yǒu)些(xiē)事情，是(shì)不(bù)用发文件的。毕(bì)竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市(shì)二(èr)手房指导价横空出世。当时(shí)，深圳(zhèn)一口气公布了全市(shì)3595个小区的参考价(jià)，很多(duō)南山(shān)、福田、宝安中心区的高价盘，直接按照(zhào)当时的市场(chǎng)价打了5折、6折(zhé)来(lái)“指导”，银行只(zhǐ)能按照指导价来计算(suàn)首付、发放贷(dài)款。

　　当时大家还不觉(jué)得厉(lì)害，但经历(lì)了这两年的痛(tòng)苦，才深知为啥叫(jiào)做——“核弹级”。

　　举个例子(zi)，市场价1000万的房(fáng)子，如果不“指导”，可以首付(fù)3成(chéng)即(jí)300万；如果(guǒ)指导价(jià)打七折(zhé)即700万，那么首付(fù)3成210万(wàn)，加(jiā)上需要全款支付的部(bù)分(fēn)，实际首付(fù)去到了510万(wàn)，相(xiāng)当于首(shǒu)付5成了（多给210万首付）。这直接让大(dà)批量买家，失去了(le)购房能(néng)力，相当于(yú)强势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳推(tuī)行二手房参考价以后，东莞、宁波、成(chéng)都、三亚、西安、合肥、广州等10多个城市陆(lù)续跟(gēn)进(jìn)。事实也确实证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了(le)2021年10月，根据安居客(kè)的统计，实施二手房指(zhǐ)导价的10个城(chéng)市，有(yǒu)8个挂牌(pái)价(jià)降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更是惨不忍(rěn)睹。以2022年12月数(shù)据(jù)为例，全国70个大中城市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙(shā)俱下。

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　　深(shēn)圳，有人付出了沉重代价(jià)

　　据深(shēn)圳乐有家研(yán)究中心数据显(xiǎn)示：成交量上(shàng)，二手房指导价(jià)出台当(dāng)年，深圳二手住宅成交(jiāo)量(liàng)同(tóng)比下滑57％。2022年继(jì)续腰(yāo)斩，成交量同(tóng)比(bǐ)下滑(huá)47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年最低(dī)记(jì)录(lù)，相较2020市场高峰缩(suō)水近八(bā)成。

　　价格方(fāng)面(miàn)，与(yǔ)二手(shǒu)房指导价发布(bù)当月相(xiāng)比，如今二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌价低于及接近参考价的(de)房(fáng)源(yuán)占比大幅增加。2023年一季度，深圳各区二手房成交TOP10小(xiǎo)区(qū)中，过(guò)半成交价(jià)低(dī)于参(cān)考(kǎo)价。

　　只有真实(shí)经历其中(zhōng)的人，才能深切的(de)感(gǎn)知其威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓(cāng)的新闻(wén)不绝于(yú)耳。

　　据说一(yī)位(wèi)码(mǎ)农三年(nián)前高杠杆买(mǎi)了2套华润城，月供12万，最(zuì)终亏损1000万破产。据媒(méi)体推测，如果案例属实，买家的实际购房成本高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加(jiā)这三年的房贷和持(chí)有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳一大(dà)批人(rén)这两年感(gǎn)受(shòu)到了太(tài)多“心(xīn)酸”。二(èr)手房(fáng)成交(jiāo)量创下多(duō)年(nián)新低，学(xué)区房(fáng)神话不(bù)再，房(fáng)产中介的日子难过，投资(zī)客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼(lóu)市(shì)的基调下(xià)，2022年(nián)以(yǐ)来，实施了二手房指(zhǐ)导价的(de)城市(shì)陆陆(lù)续续(xù)低(dī)调退(tuì)出，目前只有深(shēn)圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向(xiàng)标”意义明显

　　最近一线城(chéng)市(shì)也不端着了。

　　近日，北(běi)京(jīng)在(zài)房山区试点多子女家庭和职(zhí)住平衡家庭购房支持政策。上海也考虑予(yǔ)以多(duō)孩家庭(tíng)在新房计分(fēn)制度(dù)政策上的支持。

　　从(cóng)最新公布的3月份70个大中城市商品住宅销(xiāo)售(shòu)价格(gé)变(biàn)动情(qíng)况来看，广州、深圳的新(xīn)房、二手房价格仍(réng)然(rán)是同(tóng)比去(qù)年依然是下降的。

　　北(běi)京、上海已经同比增长了，其他二(èr)线城市(shì)如(rú)杭州、成都(dōu)、南京(jīng)、合(hé)肥等城市价(jià)格都是同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能不急吗？

　　事实上(shàng)，上面可能更(gèng)急。3月份(fèn)，两部(bù)门联合(hé)发(fā)文，全(quán)面推(tuī)动(dòng)二(èr)手房“带押过户”全国(guó)实施，这是一(yī)条被广泛好(hǎo)评的新政。对于激活二手(shǒu)房(fáng)交易，具有(yǒu)定海(hǎi)神(shén)针般的作用。

　　住建部(bù)部长倪虹近日(rì)更是指出：建筑业、房(fáng)地产企(qǐ)业要发挥国民经济“顶(dǐng)梁(liáng)柱(zhù)”“压舱石”作用。回归(guī)到常识，从字(zì)面(miàn)理解一下这两(liǎng)个词，意思就是——顶(dǐng)梁(liáng)柱如果不行(xíng)了(le)，上面不就塌(tā)了嘛(ma)？压舱石如果压(yā)不住，小船不就翻了？

　　也(yě)许，今年扶持楼市的政策，还(hái)有一大(dà)波(bō)正在(zài)路上...

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