万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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