万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个公安协警工资多少，公安协警怎么样传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集(公安协警工资多少，公安协警怎么样jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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