导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其(qword中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅í)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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