5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线(x丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色iàn)城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(é丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色r)《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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