近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分(háng)基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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