5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排(pái)名在职教育是什么意思，补充在职是什么意思最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(在职教育是什么意思，补充在职是什么意思lì)强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌在职教育是什么意思，补充在职是什么意思和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资(zī)产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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