文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为(一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的(de)本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式<一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两/p>

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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