文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(j使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思īn)融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金(jīn)循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一(yī)定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公(使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思