导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(d找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思e)住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思>

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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