饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了关于规范房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取(qǔ)过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市独肖有哪几个二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过(guò)渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于(yú)金额不低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事(shì)项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关(guān)注最多(duō)的一个话(huà)题，便是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不(bù)菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套(tào)1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收独肖有哪几个。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需(xū)在(zài)服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)应当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，不得(dé)混合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易(yì)当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的(de)二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房(fáng)东(dōng)收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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