近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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