导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地(dì)究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期(qī)。

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