文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层面(mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(bimbb是什么公司，mbb是什么意思缩写àn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环(huán)节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写