近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收(shōu一寸多少厘米公分 一寸是几个手指)益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“一寸多少厘米公分 一寸是几个手指股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要包括每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较长的(de)特(tè)许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平一寸多少厘米公分 一寸是几个手指也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 一寸多少厘米公分 一寸是几个手指