5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也(yě)出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的(de)结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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