饱受(shòu)争议(yì)的二(èr)手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监管总局联合(hé)发(fā)布(bù)了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势收取过高(gāo)费(咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉绍，目前房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地产中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)多少由各(gè)中(zhōng)介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取过(guò)程(chéng)中，会结(jié)合房(fáng)屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会(huì)同市场(chǎng)监管(guǎn)等部(bù)门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不(bù)按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如(rú)何(hé)具体认定其(qí)中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半的(de)中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些(xiē)咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉房产中介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会(huì)利(lì)用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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