5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也(yě)出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确(què)定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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