近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REI美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天Ts底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红(h美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天óng)交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天