文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的(de)“英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道(dào)业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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