近(jìn)两年火爆(bào)的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材(cái)料和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实(shí)际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(c春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对éng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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