5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句(tóu)资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发展贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期(qī)的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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