文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。抓蚯蚓真的能赚钱吗>

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者签订的(de)预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了(le)开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地(dì)实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng抓蚯蚓真的能赚钱吗)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示抓蚯蚓真的能赚钱吗trong>

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。