5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科(kē)最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以(y乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲ǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集中度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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