近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌)公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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