导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时>（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时