文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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