导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅单反可以带上飞机吗。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占单反可以带上飞机吗居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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