近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

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　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REI危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高Ts在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将RE危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高ITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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