导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久)品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。

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