5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根苏修是什么意思，苏修是什么意思据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03苏修是什么意思，苏修是什么意思％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入(rù)大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还(hái)需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季(jì)公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心苏修是什么意思，苏修是什么意思城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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