近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现单倍行距是多少金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是(shì)影单倍行距是多少响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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