导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有470除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗0多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会因户均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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