文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠wù)分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二(èr)十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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