导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口(岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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