导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=56是什么意思 56是什么尺码截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不(bù)便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zh56是什么意思 56是什么尺码ōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　<56是什么意思 56是什么尺码strong>如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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