近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间)资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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