万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中赫(hè)抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房(f我国最穷的5个城市，哪一个省最穷áng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确(què)实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律我国最穷的5个城市，哪一个省最穷文书确(què)定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其(qí)身？

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