近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(r长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的ù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于(yú)吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现(xi长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的àn)在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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