饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易(yì)成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负(fù)担，而且(qiě)这(zhè)些(xiē)服(fú)务(wù)事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的(de)意(yì)义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部(bù)门主要(yào)监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费上，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的(de)《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北(běi)京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画(gè)方协(xié)商(shāng)同(tóng)意(戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画yì)，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服(fú)务(wù)项目(mù)、服务(wù)内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的(de)房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不(bù)按(àn)规定(dìng)明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业(yè)信(xìn)用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出(chū)的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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