文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福(fú)利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价(jià)计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(马斯克会加入中国国籍吗guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，马斯克会加入中国国籍吗定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构马斯克会加入中国国籍吗签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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