万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目前中国(guó)信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯一(yī)股东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民(m下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖ín)知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值(zhí)一直没(méi)变(下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其身？

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