一(yī)线(xiàn)城市，也不端着了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手房指导价的(de)消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息为什么这(zhè)么重要？首(shǒu)先二手房指导价被(bèi)称为“核(hé)弹级”政策，其次(cì)深(shēn)圳几(jǐ)乎是最后一个还在“认真”实(shí)施这条政策的城市，最后(hòu)深圳是房价(jià)前三的核心(xīn)城市。所(suǒ)以，深圳(zhèn)的一(yī)举(jǔ)一动都具有(yǒu)风向标(biāo)意义(yì)。

　　有分析人士(shì)指出，深(shēn)圳二手房指(zhǐ)导价如果取消，首先(xiān)有(yǒu)利(lì)于深(shēn)圳二手房回暖，然(rán)后二手房回暖有利于深圳(zhèn)楼市(shì)总体回暖，最后(hòu)深圳(zhèn)楼市(shì)回暖(nuǎn)有(yǒu)利(lì)于全国(guó)楼(lóu)市回暖....

　　看(kàn)吧(ba)，这妥妥的(de)“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二(èr)手房指(zhǐ)导(dǎo)价”正(zhèng)式结束。传言称：二手(shǒu)房贷款不按官方参(cān)考价（指导价），银(yín)行核定房价以(yǐ)网签备案价和评估(gū)价孰低为准(zhǔn)。

　　自此，参考价真正变成了“参考(kǎo)价(jià)”。

　　目前没有看到官方文(wén)件。据证券时报21日消(xiāo)息，目前(qián)深圳(zhèn)多家大(dà)行表(biǎo)示“尚(shàng)未接到正式通知，目前仍按(àn)参考(kǎo)价办理按揭”。所以还需要持续的(de)关注。

　　易居研究(jiū)院研究总监严跃进(jìn)认(rèn)为，本次(cì)政(zhèng)策(cè)大概率(lǜ)为真，更多体现为(wèi)银行贷款等(děng)领域按照新的规则进行，但不会出(chū)台(tái)正式文件。

　　有时候，有些(xiē)事情，是不用发(fā)文件的。毕竟可(kě)以“窗(chuāng)口(kǒu)指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳(zhèn)楼市(shì)二手房指导价横空(kōng)出世。当(dāng)时，深圳一口气(qì)公布了(le)全市3595个(gè)小区的(de)参考价(jià)，很多南山(shān)、福田、宝安中心区的高(gāo)价盘，直接(jiē)按照当时的市场(chǎng)价(jià)打了5折(zhé)、6折(zhé)来“指(zhǐ)导”，银行只(zhǐ)能(néng)按照(zhào)指导价来计算首付(fù)、发放贷(dài)款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了这两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个例子，市场价1000万的(de)房子，如果不“指导”，可以(yǐ)首付(fù)3成(chéng)即300万；如果指导(dǎo)价打(dǎ)七折即700万，那么首付(fù)3成210万，加上需要(yào)全(quán)款支付的(de)部分，实际首付去(qù)到了510万，相当于首付5成了（多(duō)给(gěi)210万(wàn)首付）。这直接让大批量(liàng)买家，失去(qù)了购房能力，相(xiāng)当于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二手房参考价以后(hòu)，东莞、宁波(bō)、成都、三亚、西安、合(hé)肥、广州等10多个城市(shì)陆续跟(gēn)进。事实也(yě)确实证明了，这条政策的“核弹”级(jí)别(bié)。

　　到(dào)了2021年10月(yuè)，根(gēn)据安居客的统计(jì)，实施二手房(fáng)指导价的10个(gè)城市，有8个挂(guà)牌(pái)价降了。

　　2022年受(shòu)到(dào)疫情的影(yǐng)响(xiǎng)，二(èr)手(shǒu)房更是惨不(bù)忍(rěn)睹。以2022年(nián)12月(yuè)数据为例(lì)，全国(guó)70个(gè)大(dà)中城市房价只(zhǐ)有6个同比上涨，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐(lè)有(yǒu)家研究中(zhōng)心数据显示：成交量上，二手房(fáng)指导(dǎo)价(jià)出(chū)台当年，深圳二手住(zhù)宅成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年(nián)继续腰斩，成(chéng)交量(liàng)同比下滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套，创近二十年(nián)最低(dī)记(jì)录，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格(gé)方(fāng)面，与二手房指(zhǐ)导(dǎo)价发布当月相比，如今二手房挂牌价低于及接(jiē)近(jìn)参考(kǎo)价(jià)的房源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各(gè)区二手(shǒu)房成交(jiāo)TOP10小区中，过(guò)半成交(jiāo)价(jià)低于参考价。

　　只有真实经历(lì)其中(zhōng)的人(rén)，才(cái)能深切(qiè)的感知其威力。

　　深圳(zhèn)房东，斩仓的(de)新闻(wén)不(bù)绝(jué)于(yú)耳。

　　据(jù)说一位码农三年前高杠杆买了2套华润城，月供(gōng)12万，最终亏损1000万破产。据媒体(tǐ)推测，如果案(àn)例属(shǔ)实，买家的(de)实际购房成本高达(dá)20万/平，目前价(jià)格跌至(zhì)14万/平，叠加这三年的房贷和(hé)持(chí)有成(chéng)本，差不多亏损超千(qiān)万。

　　深(shēn)圳一大批人这两年感(gǎn)受到了太多(duō)“心(xīn)酸”。二(èr)手房(fáng)成(chéng)交量创(chuàng)下多年新低，学区房神话(huà)不再(zài)，房(fáng)产中介(jiè)的(de)日(rì)子难(nán)过(guò)，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的(de)基(jī)调(diào)下，2022年(nián)以来，实施了二手房指导(dǎo)价的城市(shì)陆(lù)陆续续(xù)低调(diào)退出，目(mù)前只有深圳还是最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明显(xiǎn)

　　最近一线城市也不端(duān)着了。

　　近(jìn)日，北京在房(fáng)山区试点多子(zi)女家(jiā)庭(tíng)和职住平衡家庭购房支持政策。上海也考虑予以多孩家庭在(zài)新房计分制(zhì)度政(zhèng)策上的支持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市商品住宅销售价(jià)格变(biàn)动情况来看，广(guǎng)州、深圳的(de)新房、二手房价格仍然(rán)是同比去年依(yī)然(rán)是下降的。

　　北京、上海已经同比增长(zhǎng)了，其(qí)他(tā)二线城市如杭州(zhōu)、成都(dōu)、南京、合(hé)肥等(děng)城市价格都是同比上(shàng)涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份(fèn)，两(liǎng)部(bù)门联合发文，全面推动二手房“带押过户”全(quán)国实(shí)施，这是一(yī)条被(bèi)广泛好评的新政。对于(yú)激活二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)，具有定(dìng)海神针般的作用。81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程>

　　住建部部长倪虹近(jìn)日更是(shì)指(zhǐ)出：建筑业、房地产企业要(yào)发挥国(guó)民经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石(shí)”作用。回归到常识，从字面理解(81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程jiě)一下这两个词，意思(sī)就(jiù)是(shì)——顶梁柱(zhù)如果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石如(rú)果压不住(zhù)，小船不就翻了？

　　也(yě)许，今年扶持楼市的政策(cè)，还有一大波正在路上...

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