5月(yuè)以来，房地(dì)正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也(yě)出现了(le)一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一(yī)的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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