导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑宝马和特斯拉哪个档次高已购期房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　宝马和特斯拉哪个档次高　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在(zài)统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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