OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的(de)产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这(zhè)么(me)急、这(zhè)么(me)深，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确(mì)切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书(shū)和合(hé)同(tóng)谈判中的(de)储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租和换(huàn)租(zū)都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次(cì)项目的(de)大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及时(shí)修复后，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更(gèng)加(jiā)充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关(guān)重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学城(chéng)这三(sān)十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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