万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)的(de)处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环(huán)的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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